segunda-feira, 2 de maio de 2011

RESTRIÇÕES CONSTANTES DO CONTRATO DE VENDA E COMPRA

RESTRIÇÕES CONTANTES DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA PADRÃO, registrado ante o Cartório de Registro de Imóveis de Itapecerica da Serra sob os números 1/92.370, datado de 24/11/1998 e matrícula 87.699

1) O COMPRADOR entra desde já na posse do imóvel, podendo nele construir por sua conta e risco, sendo que, qualquer construção que fizer, em desrespeito às restrições, na escritura impostas às partes, será obrigado ao desfazimento, sendo que, se não o fizer após regular notificação com prazo de 15 dias para início e de 60 para término, poderá o fazer o presidente da ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM DOS YPÊS, cobrando uma taxa de administração de 50% sobre o mais baixo de três orçamentos que tirará para efetivar as obras necessárias;
2) O COMPRADOR obriga-se, sob as penas retro e seguintes, a cumprir firmemente todas as restrições impostas ao LOTEAMENTO, como seguem-se:
Sendo objeto do loteamento a constituição de um núcleo residencial d alto nível, cada lote se destinará exclusivamente à construção de uma única residência e suas edículas, observadas as seguintes disposições:
A)   É vedada a construção de prédio não residencial, de apartamento ou de habitações coletivas, bem como qualquer adaptação de residência para escritório ou estabelecimento de prestação de serviços, fins comerciais, industriais, instalações de estabelecimento de ensino, hospitais, clínicas, templos, hotéis, pensões, clubes ou outro qualquer tipo de estabelecimento, com fins lucrativos ou não, a fim de preservar o ambiente com o mínimo ruído possível.
B)   É vedado destinar áreas para práticas de jogos isoladamente, sem compor a construção de residência primeiro.
C)  É vedada a subdivisão do lote em áreas menores que 800m2, assim como a construção de mais que uma residência por lote, excetuando-se instalações complementares para empregado ou pequeno apartamento para hospedes, em número máximo de 2 (duas), desde que respeitada as restrições deste artigo.
D)  A construção só pode ser de casa térrea salvo onde o declive natural do terreno seja mais acentuado, justificando um segundo pavimento semi-enterrado que substitua um grande volume de aterro, devendo submetê-lo a aprovação do presidente da ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM DOS YPÊS.
E)   A construção principal para lotes de até 2.000m² deverá ter recuo de 10 metros na frente, 3 metros dos lados e nos fundos, salvos quando a prefeitura determinar recuos maiores. Quando os lotes ultrapassarem a estas medidas, os recuos laterais deverão ser de 6 (seis) metros, respeitando-se as demais especificações.
F)   A ocupação do lote, não ultrapassará, inclusive todas as construções e em qualquer caso, a 70% (setenta por cento) de sua área. Os 20% (vinte por cento) nas laterais e nos fundos, destina-se ao plantio de árvores nativas da região, floríferas e frutíferas, divididas proporcionalmente, os 10% (dez por cento) restantes o proprietário plantará o que mais lhe aprouver.
G)  Os fechos divisórios devem ser feitos em toda a extensão do lote sendo que nas laterais que não sejam de frente para as ruas e nos fundos, poderão ser fechados com muros de alvenaria, com acabamento, de até 2,50 metros (dois metros e meio) de altura e plantado uma cerca viva ou feito todo o fechamento do lote com alambrados ou grades de ferro ou outro material de resistência e durabilidade similar, com mourões de cimento e dois blocos semi-enterrados, conforme modelo do lote “Um” da quadra “C”. Paralelamente, deverá ser plantado uma cerca viva, com cipreste, hibisco ou outro vegetal. Quando a confrontação for com terrenos estanhos ao loteamento a vedação poderá ser feita com altura de 3,00mts, (três metros) poderão ainda ser construídos fechos de simples vedação, ligando a edificação principal às divisas laterais do lote ou ao redor da piscina, desde que sua altura não exceda a do pavimento térreo e obedeça aos recuos estabelecidos.
H)  Qualquer obra somente poderá ser levada a efeito depois de analisadas as respectivas plantas e projetos, com o consentimento através de carimbo, e expedição de Termo de Anuência outorgados pela Diretoria da “Associação Residencial Jardim dos Ypês”, por seu presidente, para depois obter a aprovação da prefeitura e demais órgãos necessários obedecendo-se sempre aos projetos e os critérios estéticos para manter o elevado padrão de construção e acabamento desejado para a área. Inclui-se aí, a colocação imediata da placa do Responsável Técnico da obra, com todas informações pertinentes, pois na falta desta, não se iniciará a obra.
I)      Não serão permitidas as construções no lote de qualquer edificação ou instalação, ainda que a título familiar, destinada a criação de animais ou jogos coletivos, que tirem a tranqüilidade local, em termos de ruídos indesejáveis ou que implantem uma situação higiênica perturbadora para os demais moradores. A criação e manutenção de animais domésticos ficam condicionadas a instalações adequadas que assegurem a tranqüilidade e higiene e que não perturbem a vizinhança.
J)    As calçadas deverão obedecer ao seguinte: Grama em toda a extensão do lote com uma faixa de concreto ou pedra natural para o uso de passeio de pedestre. Pode se colocar trilhas de cimento ou pedra natural ou outro material resistente onde for o acesso ao lote. Fora do acesso, serão plantadas árvores nativas, observando a altura quando estiver de baixo da rede elétrica, respeitando as distancias necessárias do meio fio, para o bom desenvolvimento das mesmas e para a boa manutenção das guias. Depois, gramado até o meio fio do calçamento. Fora desta área, fica, o proprietário, proibido de plantar árvores sem autorização por escrito do presidente da ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM DOS YPÊS;
K)   Os esgotos e águas servidas serão obrigatoriamente canalizadas e conduzidas para uma fossa séptica individual de cada lote, seguida de poço de absorção e fossa negra, vedando o lançamento de água servida no leito das ruas ou nas tubulações de águas pluviais, devendo obedecer ao projeto técnico do loteamento ficando sua locação a ser feita pelo presidente da ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM DOS YPÊS, ficando a sua conservação sob a responsabilidade do lote.
L)   Os lotes localizados nas divisas com outros lotes mais altos são obrigados a permitir e conduzir as águas pluviais, advindas dos lotes de cima.
M) O Loteamento oferece rede de energia elétrica padrão Eletropaulo e rede de abastecimento d’água Sabesp, sendo de inteira responsabilidade dos proprietários os respectivos pedidos de ligações e a devida manutenção de suas contas pagas, não sendo de responsabilidade do Loteamento oferecer água de qualquer outra natureza.
N)  Cada lote deverá permanecer sempre ajardinado ou simplesmente gramado nas suas áreas livres, dentro do espaço que restar após a construção e providenciar o plantio dos bosques estabelecidos na letra “F” acima, de modo a construir um conjunto realmente harmônico com os objetivos do empreendimento, sendo obrigação de cada proprietário mantê-lo sempre limpo e protegido dos efeitos de erosão, não o fazendo poderá o presidente da ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM DOS YPÊS, executar tais serviços diretamente ou por terceiros contratados, cobrando do comprador faltoso, o preço contratado, acrescido de 50% (cinqüenta por cento) a título de taxa de administração.
O)  Nos lotes desprovidos de vegetação natural, deverá seu proprietário efetuar o plantio de arvores nativas da região, frutíferas e floríferas, dentro dos 20% (vinte por cento) conforme previsto na letra “F”, após as construções que não poderão ultrapassar o prazo de um ano, após seu início sob pena de multa de 20% (vinte por cento) do salário mínimo.
P)   Qualquer aterro, desaterro de vegetação ou extração de qualquer material, desvios ou encaminhamentos d’água pluvial ou serviços de movimentação de terra deve ser submetido à aprovação do presidente ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM DOS YPÊS quando esta estiver em pleno funcionamento, sendo vedado em qualquer hipótese a execução dessas obras que vierem a prejudicar o lote vizinho e a condição topográfica natural do solo regional.
Q)  É vedado colocar letreiros ou anúncios no interior do lote. A identificação da propriedade deve ser qualificada com a figura, que preste homenagem à flora ou a fauna, quanto às alamedas, o nome deve ser mantido conforme inscrição nos órgãos públicos.
Parágrafo Único: Quaisquer dúvidas interpretativas, disposição, pretensão omissa, nas regras deste artigo, inclusive as de ordem técnicas, deverão ser estudadas mediante consulta escrita ao vendedor ou quem o represente, que poderá se utilizar de juristas, engenheiros ou se socorrer do poder judiciário, mediante ação  declaratória, correndo as despesas, por conta do consultante.
R)  Para servir ao fim a que foram destinadas as áreas de lazer, embora sejam do poder público, os compradores poderão desfruta-las e preserva-las, inclusive as ruas.
S)   Para atingir o objetivo mencionado na Letra R, acima, o comprador deve vigiar para que ninguém cause danos ao loteamento, nas ruas, nas áreas de lazer, bem como todas as benfeitorias aí existentes.
T)   A conservação das calçadas, fronteira aos lotes, embora sejam de uso comum é de responsabilidade do respectivo titular do lote.
U)  É expressamente proibido o lançamento de lixo, entulho ou terra nas áreas de lazer ou mesmo nos lotes, sem prévia autorização por escrito do vendedor ou da administração. O proprietário deverá depositar os sacos do lixo que gerar, devidamente vedados e embalados, na lixeira comum à entrada do loteamento, facilitando assim a limpeza.
V)   É vedado ao proprietário proceder qualquer movimento de terra nas áreas de ruas ou lazer.
W) A velocidade máxima permitida no sistema viário do loteamento é de 30 km por hora, sendo permitido à administração advertir por escrito ao faltoso e na reincidência poderá aplicar multas de no mínimo ½ (meio) salário mínimo por infração a qual será cobrado no boleto, junto com a taxa de manutenção.
X)   É proibido o estacionamento nas ruas, salvo por um tempo máximo de 15 minutos, principalmente em frente a entrada dos demais lotes, exceção aos visitantes.
3) O COMPRADOR declara ter pleno conhecimento dos termos   assumidos junto aos órgãos estaduais e municipais e COMPROMETE-SE a cumpri-los rigorosamente, sob pena de responderem cível e criminalmente, bem como assumem desde já eventuais multas impostas pela Secretaria Estadual do Meio Ambiente, Secretaria Municipal do Meio Ambiente, CETESB, Polícia Florestal, Prefeitura Municipal de Embu das Artes, etc..., em caso de desrespeito total ou parcial aos termos de responsabilidade firmados e abaixo sintetizados.
4) Neste ato e por este instrumento o COMPRADOR filia-se à ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM DOS YPÊS e assume a obrigação de inserir todos os termos de restrições contidas neste contrato, inclusive de filiar-se quaisquer compradores à ASSOCIAÇÃO, nas escrituras definitivas e em qualquer contrato que firme, inclusive a quem eventualmente vier a vender, locar ou compromissar seu lote;
Parágrafo 1º) O COMPRADOR é responsável pela implantação de sistema individual de tratamento e disposição dos esgotos gerados, (conforme exigido pelo GRAPROHAB) fazendo-o através de fossa séptica, filtro anaeróbio e sumidouro, dimensionados e construídos de acordo com a Norma Técnica 7229/93 da ABNT, conforme projetos que serão fornecidos pelo loteador, localizando-os e construindo-os de imediato, após a conclusão do desmatamento necessário e autorizado e/ou movimentação de terra para implantação da casa, conforme projeto, evitando que os dejetos advindos da mão de obra sejam lançados no solo sem qualquer proteção técnica, poluindo o lençol freático.
          Parágrafo 2º) O COMPRADOR é responsável pela retirada dos resíduos gerados quando da necessidade da limpeza do filtro anaeróbio, e da fossa séptica, utilizando-se única e exclusivamente de empresas credenciadas e cadastradas pela CETESB, as quais serão obrigadas a apresentarem documentação legal e hábil para realizar a coleta e despeja-la somente em local definido por lei a fim de evitar problemas relativos a poluição ambiental.
          Parágrafo 3º) O COMPRADOR sob hipótese alguma deverá remover os piquetes de concreto que demarcam as divisas, jogar entulho, tocos, terra, etc., no terreno vizinho, bem como NUNCA realizar qualquer tipo de caça de animais ou depredação ou destruição da flora e/ou fauna. (crimes inafiançáveis)
          Parágrafo 4º) O COMPRADOR responsabiliza-se pela reparação de qualquer dano causado no interior do loteamento, tais como danos à rua e seu calçamento, guias, muros, etc., não depositando nas ruas por mais de 12 horas materiais para construção ou outros, sob pena de pagar pela remoção dos mesmos.
          Parágrafo 5º) O COMPRADOR fica terminantemente proibido sob pena de responder por danos ao meio ambiente em caso de: invadir, depredar, retirar mudas, roçar, cortar, podar, fazer trilhas, caminhar, jogar lixo/restos de poda/folhas/entulhos, modificar o leito e curso dos córregos, drenar ou cercar os córregos, colocar bomba d´água, colocar patos, peixes, etc., nas áreas “non aedificandes”, de preservação permanente, sistema de lazer, ou em toda e qualquer área que esteja fora dos limites definidos pelos piquetes de concreto, adquirida pelo COMPRADOR, conforme definido na planta do loteamento Jardim dos Ypês. Cópia em anexo.
5) O COMPRADOR assume neste ato sua filiação à ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM DOS YPÊS, com a qual, conforme ora assumido, e conforme pacífica jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, deve contribuir, na proporção do número de chácaras que cada um possuir, sob pena de enriquecimento ilícito, no rateio de todas as obras realizadas pela Associação para manutenção e melhoramentos de ruas, e em geral no loteamento, tais como ainda ajardinamento e quaisquer outras obras de interesse comum, aprovadas em assembléia da Associação;
6) Cada COMPRADOR, ao se mudar de residência terá de comunicar à administração,  seu endereço, sob pena de responder pelos prejuízos causados por esta falta, e nada poder jamais alegar, por não recebimento tempestivo de qualquer aviso, notificação, convocação, etc.
7) Compromete-se o COMPRADOR, na hipótese de alienar o imóvel a terceiros, a inserir todas as restrições neste contrato estipuladas, ou outras decididas pela ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL JARDIM DOS YPÊS, bem como a obrigação do adquirente ou seus sucessores, a qualquer título, de respeitarem todas as normas disciplinares já existentes, e ou aquelas que vierem a ser criadas, sob pena de responderem eles, atual COMPRADOR e futuro alienante, por quaisquer encargos, a quaisquer títulos, não assumidos pelo eventual novo adquirente, em função da omissão destas obrigações no instrumento de cessão/venda.

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